林姓退休船員1980年在台南市買了一塊農地，登記在林姓前妻名下，1996年兩人離婚，直到2014年，林男遷居台南，在該農地蓋農舍獨居，卻和前妻簽下土地借用契約書。10年後他要求前妻將農地還他遭拒，並指沒有借名登記一事。林姓老翁一氣告上法院，因提不出借名登記證明，被台南地院判敗訴。
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https://www.chinatimes.com/newspapers/20250408000568-260107
借名登記(或稱「人頭登記」)是指實際出資人(實際所有權人)將財產(如不動產、車輛、公司股份等)登記在他人名下，但實際仍由自己控制。這種做法雖常見於家族、朋友間，但法律風險極高，可能導致財產損失或法律糾紛。
常見於：
✅ 規避限購政策
✅ 隱匿資產(如離婚、債務問題)
✅ 節稅規劃
一、借名登記風險
1.人頭擅自處分財產 (最常見風險)
- 由於財產登記在他人名下，名義所有人可以合法出售、抵押或贈與該財產。
- 善意第三人保護原則：若買方不知借名關係，交易可能有效，實際所有人難以追回財產。
2.人頭欠債被查封
- 若名義所有人欠債、欠稅或涉及訴訟，債權人可查封、拍賣登記在其名下的財產。
- 實際所有人需提起「第三人異議之訴」主張權利，但舉證困難。
3.舉證困難敗訴
- 若無書面契約，實際所有人需提供「出資證明、繳款紀錄、實際管理證據」等，法院可能不採信。
- 若名義所有人否認借名關係，實際所有人可能敗訴。
4.稅務風險
- 贈與稅問題：若無法證明借名關係，稅務機關可能認定為「贈與」，課徵贈與稅。
- 所得稅問題：若財產產生收益(如租金、股息)，名義所有人可能被課稅，實際所有人需額外舉證。
5.違法導致無效
若借名目的是「逃稅、洗錢、規避法令」等，法院可能認定契約無效，雙方均無保障。
6.繼承問題
若名義所有人死亡，其繼承人可能主張財產屬於遺產，實際所有人需打官司爭取。
7.刑事背信風險
若名義所有人反告侵占、詐欺，若實際所有權人無提出有利事證，反而有可能構成刑事罪。
二、如何降低借名登記風險
1.簽訂書面「借名登記契約」
- 明確約定：
- 財產實際所有權歸屬
- 名義所有人不得擅自處分
- 違約責任(如擅自賣房需賠償)
- 建議公證或律師見證，提高法律效力。
2.保留完整資金流向證明
- 購屋款、貸款繳納、稅費支付等均應由實際所有人帳戶支出，避免現金交易。
3.實際掌控財產使用權
- 持有所有權狀正本、租賃契約、水電費單據等，證明實際管理。
4.設定「抵押權」或「預告登記」
- 抵押權：實際所有人可要求名義所有人設定抵押，防止擅自賣房。
- 預告登記：限制名義所有人處分不動產。
5.定期查詢財產狀態
- 調閱「登記謄本」確認無異常
三、發生糾紛時如何救濟
若名義所有人不願返還財產，實際所有人可採取以下法律行動：
1.提起「確認所有權存在」訴訟
主張自己是實際所有人，要求法院確認借名關係。
2.請求「返還登記」
勝訴後，可要求名義所有人將財產登記回實際所有人名下。
3.第三人異議之訴
若財產被查封，可主張自己才是真正權利人。
訴訟成敗關鍵在於「證據」，建議儘早諮詢律師或專業人士！
貼心提醒
- 借名登記風險高，應謹慎為之，能避免就避免，尤其是高價值財產（如房產、股票）。
- 若不得已需借名登記，務必簽訂書面契約並保留完整證據。
- 涉及稅務或法律問題時，應尋求專業人士協助。
2025 四月