在申報房地合一稅2.0時，公司應特別注意「自有土地合建分屋」與「建商首次出售」兩種情況。雖然兩者均適用20%的單一稅率，但申報方式不同，分別為「分開計稅」和「合併計稅」。若未正確申報，可能面臨補稅。
•建商首次出售：建商在房屋興建完成後首次移轉房地時，適用20%稅率，並採「合併計稅」方式，即將房地交易所得併入一般所得額計算。
•自有土地合建分屋：地主以自有土地與建商合建，分回房屋後出售時，同樣適用20%稅率，但需採「分開計稅」，即房地交易所得不得與一般所得虧損互抵。
計稅方式
•合併計稅：適用於建商首次出售，可將房地交易所得與一般所得合併計算，若有虧損可盈虧互抵。
•分開計稅：適用於自有土地合建分屋，房地交易所得需單獨計算，不得以一般所得虧損抵銷。
常見錯誤
•錯誤案例：A公司以自有土地與建商(起造人)合建分屋，將房地交易所得4,300萬元併入營利事業所得額，並以營業虧損2,900萬元抵銷，以20%稅率計算，繳稅280萬元。案件應採「分開計稅」，不得以一般所得虧損抵銷。
•正確做法：A公司應將房地交易所得4,300萬元單獨計算，減除相關費用(廣告費、代銷佣金等)500萬元，以20%稅率，應繳稅760萬元。
註：土地漲價總數額為0，不需額外扣除，但仍需確認土地增值稅的相關規定。。
貼心提醒
- 為確保申報方式符合法規要求，應諮詢專業人士，避免因錯誤計稅而面臨補稅風險。
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2025 三月