不動產買賣涉及高額交易，風險較多，需謹慎評估。以下是主要風險及應對建議：
一、產權風險
•問題：產權不清(如共有產權未經全體同意、抵押權未塗銷、偽造文件等)。
•案例：賣方隱瞞房屋已被抵押，導致買方無法過戶。
•應對：
1.調閱「不動產登記簿」(權狀、謄本)，確認所有權人與抵押狀態。
2.要求賣方提供「產權清冊」，確認無第三人權利主張。
3.簽約前委託地政士(律師)查驗文件真偽。
二、標的物瑕疵
•物理瑕疵：結構缺陷(海砂屋、輻射屋)、漏水、違建。
•法律瑕疵：土地使用分區不符(如工業用地蓋住宅)、違反建築法規。
•應對：
1.驗屋時聘請專業機構檢測(如結構安全、氯離子含量)。
2.要求賣方提供「瑕疵擔保」，並在契約中明訂違約責任。
3.查詢地方政府「建管系統」，確認建物合法性。
三、契約陷阱
•不平等條款：如賣方保留解約權、買方違約高額賠償等。
•模糊條文：交屋標準不明(是否含裝潢、設備)。
•應對：
1.使用內政部公告的「成屋買賣契約書範本」為基礎。
2.明確約定付款流程、過戶時間、點交細節。
3.增列「解除契約條款」(如貸款未核準可解約)。
四、資金與貸款風險
•買方：銀行核貸成數不足，自備款缺口。
•賣方：買方分期付款違約，尾款拖欠。
•應對：
1.買方預先評估貸款條件，契約中註明「貸款不足可解約」。
2.賣方要求「履約保證」(由第三方專戶管理款項)。
3.避免現金交易，保留金流紀錄。
五、稅費與成本爭議
•常見糾紛：土地增值稅、契稅、仲介費、清潔費、搬運費爭議。
•應對：
1.簽約前試算稅費(如持有時間影響土增稅率)。
2.明訂稅費分攤方式(通常賣方負擔土增稅，買方負擔契稅)。
3.仲介費比例應於委售契約中載明。
六、交屋與點交問題
•延遲交屋：賣方未按時搬遷或房屋遭占用。
•設備缺失：原承諾附贈家電被搬走。
•應對：
1.契約中註明交屋日期、違約金計算方式。
2.點交時逐項核對設備清單，並拍照存證。
3.保留部分尾款(5-10%)於點交完成後支付。
七、不動產業者與詐騙風險
•不良仲介：隱瞞資訊、哄抬價格、賺取差價。
•詐騙手法：假屋主、一屋二賣、偽造權狀。
•應對：
1.選擇合法房仲業者、地政士 (查詢不動產合法業者名單)。
2.直接與所有權人確認身分(核對身分證、權狀、謄本)。
3.要求仲介提供「不動產說明書」並簽名負責。
八、其他特殊風險
•都市更新：購入後才知被劃入都更範圍，導致無法改建。
•環境問題：鄰近嫌惡設施(凶宅、寺廟、基地台、加油站、墓地等)影響居住品質。
•應對：
1.查詢政府公開資訊，如：都市計畫圖、土地使用分區、山坡地管理資訊等。
2.實地勘查周邊環境，並詢問社區居民、里長等。
不動產交易流程複雜，事前查核與契約保護是降低風險的關鍵。如有疑慮，建議暫停交易並尋求專業意見。
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2025 四月